Недвижимость в Израиле – ключевые понятия

Закон о недвижимости Израиля был принят в 1969 году и определяет понятие недвижимости в Израиле, как «земельный участок и все, что построено или посажено на нём, а также все, что неотделимо прикреплено к нему, исключая предметы, которые могут быть отделены».

Право собственности на землю – это право владеть недвижимостью в Израиле и распоряжаться ее по своему усмотрению в рамках, определенных Законом. Право собственности на землю – это и право на все, что находится под землей: полезные ископаемые (так же, все что над землей, кроме права на воздушное передвижение). Государство при этом оставляет за собой право на природные ресурсы и может конфисковать землю, в которой они находятся.

Передача прав собственности на недвижимость в Израиле происходит через ее продажу. Однако возможны и другие формы передачи недвижимости в Израиле, дающие право на их использование, без ее продажи.

С какими понятиями Вам придется столкнуться?

1. Недвижимость в Израиле называют также «надлан», т.е. собственность, которую невозможно сдвинуть (в отличии от собственности, которую можно сдвинуть («метальтелим» – движимое имущество).

2. Аренда недвижимости в Израиле

Это право владеть и пользоваться недвижимостью в Израиле ограниченный временем срок, причем аренда в Израиле на срок более 5 лет называется «хакира», а на срок более чем 25 лет называется «хакира лэдорот» (родовая аренда).

3. «Дмэй мафтеах»

Это сделка, которая является синтезом продажи и аренды, когда покупатель выплачивает так называемые ключевые. Это приблизительно 50% от полной стоимости недвижимости, а взамен получает «хазака» (удержание, право на владение недвижимостью), продолжая при этом выплачивать небольшую арендную плату. В результате такой сделки арендатор получает право проживание вплоть до своей кончины и это право переходит его ближайшим родственникам, при условии, если они проживали с ним перед его кончиной. Это право имеет силу Закона, который в конечной редакции получил название Закон защиты прав проживающего («хок хаганат а-даяр»).

4. «Араат азара» (предупредительная запись)

То есть, запись в Бюро по регистрации недвижимости в Израиле (Миршам ГаМэкаркаим), сделанная владельцем или правообладателем недвижимости осуществить или воздержаться от осуществления сделки по недвижимости в Израиле. Хеарат Азгара преследует две цели. Во-первых, предупредить и сообщить всем, заинтересованным в этой недвижимости, лицам, что существует обязательство со стороны ее владельца заключить с этой недвижимостью сделку либо воздержаться от таковой. Эта информация доступна всем интересующимся. Во-вторых, Хеарат Азгара призвана исключить возможность заключения второй сделки, после того, как первая уже была заключена. Это невозможно без согласия участника первой сделки или же постановления Суда. Оценку стоимости недвижимости в Израиле, как основы для заключения сделки или же для его страхования, осуществляет Шамай Мэкаркаин (дипломированный оценщик земельных участков и имущества) Все сделки с недвижимостью имеют силу только при наличии письменного договора.

5. Налог на покупку/продажу недвижимости в Израиле («мисуй мэкаркаин»)

«Этель ашбаха» (пошлина на улучшение) это пошлина, взимаемая с владельца недвижимостью, в пользу местных органов самоуправления, за полученные права на строительство, что приводит к увеличению стоимости недвижимости в Израиле. Это увеличение происходит в случае, когда выдается один из трех разрешений (ишур). ишур тохнит биньян ир ишур хакала ишур шимуш хорег

Сумма пошлины – половина улучшение стоимости, т. е. половина разницы между новой стоимостью недвижимости и его предыдущей. Пошлина устанавливается оценщиком местных органов самоуправления, апелляцию возможно подать в течении 30 дней.

«Мас шэвах» (Налог на прирост капитальной стоимости от продажи недвижимости в Израиле). Мас Шэвах исторически выделен в отдельный Закон и как земельный налог существовал еще до налога на прирост капитальной стоимости. Он распространяется и на продажу недвижимости гражданами Израиля на Территориях (штахим – Ехуда и Шомрон). В рамках этого Закона существуют случаи освобождения от налога на продажу жилья в Израиле. Нет возможности зарегистрировать продажу жилья в Табу – Бюро по регистрации недвижимости в Израиле) без справки об уплате налога Мас Шэвах либо освобождения от него.

«Мас рэхиша» (Налог на приобретение) Согласно Закона, всякий приобретающий недвижимость Израиля, обязан заплатить Мас Рэхиша. Для этого существуют дифференцированные таблицы (мадрегот мас), которые уточняются раз в три месяца.

Недвижимость, проектирование, строительство Согласно Земельному Закон в Израиле, для расширения жилья нужно заручиться 75% владельцев квартир многоквартирного дома. Альтернатива этому это большинство две-трети владельцев квартир в Израиле. При строительстве МаМаДа (квартирная форма бомбоубежища) достаточно 60% владельцев квартир. Вместе с тем, если аргументы соседей не являются вескими, то можно воспользоваться параграфом 2а Закона проектирования и строительства в Израиле, а именно, послать таким отказникам заказные письма с предложением высказать свои возражения перед Местной Комиссией (ваада хамэкомит) по проектированию и строительству, которая уполномочена дать разрешение и без наличия нужного большинства голосов. Инспектор над многоквартирными домами МВД Израиля обязан контролировать ситуацию, при которой есть подобные разногласия, но как правила руководствуется мнением Местной Комиссией.

6. «Машканта» в Израиле (ипотечная ссуда)

Когда необходимы деньги для приобретения недвижимости, можно обратиться в банк для получения машканты. Этот вид ссуды дается банком под залог имущества (мишкун ханэхэс) , которое переписывается на имя банка в Предупредительной Записи (хэарат хазхара).

7. Управление земельных ресурсов Израиля

Управление земельных ресурсов Израиля является органом, который действует в соответствии с Основным земельным законом в Израиле (который обладает более высоким статусом, чем стандартный закон) и его главная функция – управлять землями государства. Управление заведует следующими типами земель: земли, принадлежащие государству Израиль; земли, принадлежащие организации Керен Каемет ле-Исраель. Таким образом, Управление земельных ресурсов управляет 93 процентами территории Государства Израиль, что составляет около 22 млн. га.

Приобретение земельного участка в Управлении происходит одним из следующих путей:

1. Подписание “контракта развития” с администрацией, согласно которому лицо обязуется строить на этих землях в целях улучшения.

2. Путем подписания “аренды”, т.е. каждый, кто получает “право собственности”, на постройки на землях Управления Земельными Ресурсами.

Categories