Покупка квартиры в Израиле – часть №2

Соответствие квартиры, здания и его прилегающих территорий генеральному плану застройки города.

  • новые квартиры в Израиле
часть №1

Покупка квартиры в Израиле – часть №2/3

Для того чтобы построить жилое здание, подрядчик обязан получить от местных властей разрешение на строительство в соответствии с планом застройки города. Большинство подрядчиков начинают процедуру строительства в Израиле, ссылаясь на разрешение, которое лишь будет выдано ему в будущем в соответствии с генеральным планом застройки.

Иногда подрядчик презентует покупателю роскошное восьмиэтажное здание и ссылается на наличие разрешения на такую постройку, однако на самом деле строит такое здание на основание разрешения, выданного на постройку четырёхэтажного здания.

И наоборот, покупатели квартиры в здании, предназначенном для нескольких квартир, вдруг обнаруживают, что на месте маленького компактного здания построено многоэтажное здание с большим количеством квартир.

В целях проверки юридического положения необходимо обратиться в местные органы власти и получить копию разрешения на строительство и также затребовать у подрядчика заверенную копию разрешения на строительство, на основании которого он проводит строительные работы.

Необходимо отметить, что в случае, если договор купли-продажи подписан раньше, чем получено разрешение на строительство, покупатель обязан позаботиться о возможности досрочного расторжения договора, и это в следующих случаях:

  1. в случае невыдачи разрешения на строительство подрядчику;
  2. в случае несоответствия разрешения строительству, оговорённому в договоре купли-продажи;
  3. в случае если срок ожидания получения разрешения на строительство и начала строительства слишком велик и не устраивает покупателя.

Генеральный план застройки города устанавливает требования к прилегающей территории здания, к государственным учреждениям, школам, паркам, магистралям и т.д. Как правило, при покупке квартиры в новых районах Израиля подрядчики демонстрируют потенциальным покупателям проект здания, окруженного зелеными парками и счастливыми детьми, но иногда “зеленая” мечта может обратиться “черным” кошмаром.

Многие подрядчики не придают значения важности прилегающей территории жилого здания и не «раскрывают» покупателю будущий план застройки прилегающей территории. Случается так, что вместо зеленого парка построена стоянка либо установлена мобильная антенна. Для предотвращения любого несоответствия, связанного с прилегающей территорией, необходимо выяснить в местных органах власти о наличии будущих планов на строительство, а также необходимо получить через подрядчика копию генерального плана застройки города.

Изменения (перепланировка) квартиры в Израиле

Как правило, семьи приобретают свою первую квартиру в Израиле в соответствии со своими нуждами на день её покупки.

Однако строительство может продолжиться годами, и за это время количество членов семьи может увеличиться либо сократиться, и таким образом может появиться необходимость в перепланировке квартиры ещё в период её строительства, и в соответствии с новыми запросами семьи.

Рождение детей, дети, покидающие дом, развод – это только часть возможных причин, влияющих на перепланировку квартиры в процессе строительства. Поэтому важно ознакомиться с пунктами договора относительно будущих изменений в квартире, таких как добавление розеток электропитания, изменение укладки плиточного покрытия, кухни и т.д.

Эти изменения производит подрядчик и цены на большинство из возможных изменений указаны в приложении к договору купли-продажи.

Еще один важный момент – площадь квартиры. Многие подрядчики, указывая площадь квартиры, включают в нее и часть площади общего пользования, например часть лестничной клетки, лобби либо сада, в то время как эти зоны не имеют никакого отношения к жилой площади квартиры. Обратите внимание, что площадью квартиры, указанной в договоре является метраж квартиры «нетто».

Долевое участие в строительстве (“квуцот рехиша”)

Основной идеей строительства квартиры долевыми участниками (группой приобретателей) является экономия по сумме НДС, оплачиваемого при покупке недвижимого имущества, а также данный вид строительства характеризуется тем, что подрядчик и инициатор группы решают все сопутствующие строительству вопросы от имени покупателей. Стоит отметить, что “квуцот рехиша” не имеют право на гарантии, предусмотренные Законом о купле-продаже (квартир) (гарантия вкладов приобретателей квартиры).

Долевые участники строительства принимают все решения, начиная с выбора плитки в ванной комнате и заканчивая выбором подрядчика, производящего строительные работы. Проведенная недавно реформа в системе налогообложения прояснила, что “квуцот рехиша” создаются в основном состоятельными гражданами, которые строят и приобретают квартиры исключительно в целях финансового вложения капитала, в то время как обычные покупатели в данной ситуации рискуют потерять все свои деньги. И поэтому налоговое управление установило НДС также для сделок совершенных “квуцот рехиша”, в результате чего на сегодняшний день “квуцот рехиша” потеряли свои рентабельность и пользу.

часть №3

Categories