Покупка квартиры в Израиле – часть №3

  • новостройки в Израиле
часть №2

Покупка квартиры в Израиле – часть №3/3

Гарантии подрядчика

В соответствии с последними изменениями, внесёнными в Закон о купле-продаже (квартир) (гарантия вкладов приобретателей квартиры), подрядчик не имеет право получать от покупателя в счет приобретения квартиры сумму, превышающую 7% от общей стоимости квартиры. Исключение составляет случай, когда подрядчик предоставил покупателю определённые гарантии, такие как страховой полис, залог или банковская гарантия, которая является самым распространённым видом гарантии, предоставляемый банком-займодателем.

Гарантия предоставляется параллельно с каждым платежом покупателя, который производится прямо на специальный счет проекта посредством специальных банковских квитанций банка-займодателя.

Гарантии возвращаются после официальной регистрации прав на квартиру на имя покупателя. В случае если приобретатель физически вступил в право владения квартирой, в то время как полная регистрация прав на квартиру на его имя не была осуществлена – подрядчик должен передать гарантии поверенному адвокату. Необходимо обратить внимание на данные гарантий: сумма гарантии, подсчет индекса цен, имена и номера паспортов покупателей, данные недвижимого имущества и т.д. Как правило, не рекомендуется передавать подрядчику обратно гарантии до момента полной регистрации прав на квартиру на имя приобретателя.

Компенсация по договору покупки квартиры в Израиле

Во многих договорах купли-продажи существует дискриминирующий пункт, устанавливающий выплату оговоренной односторонней компенсации – покупателем подрядчику. Необходимо спорить и требовать внесения изменения в договор, чтобы данный пункт был двусторонним. Следует отметить, что сумма такой компенсации не должна превышать 10% от общей суммы сделки.

Передача ключа от квартиры

По общепринятому правилу, двухмесячное опоздание передачи прав владения не представляет собой нарушение условий договора со стороны подрядчика. Однако, опоздание более чем на два месяца может привести к причинению значительного ущерба приобретателю квартиры.

В связи с этим, рекомендовано чётко зафиксировать в договоре форму и порядок оплаты определенной арендной платы до дня передачи ключей подрядчиком, а также нужно настаивать на внесение в договор пункта о возможном расторжении договора и возвращении денежной суммы в том случае, если опоздание превысит определенный срок, установленный данным пунктом договора.

Следует отметить, что в случае опоздания в сроках, многие подрядчики ссылаются на обстоятельства непреодолимой силы, что даёт им право утверждать, что задержка связана именно с независящими от подрядчика обстоятельствами. Поэтому, необходимо четко установить в договоре что такое “обстоятельства непреодолимой силы” и дать четкое пояснение в каких случаях можно ссылаться на такие обстоятельства.

Регистрация квартиры в Табу – “парцелляция” (разделение земельного участка на отдельные части)

Как было сказано ранее, строительство дома (из двух и более квартир) может повлечь за собой необходимость регистрации прав в Табу в отношении каждой квартиры. Это продолжительный процесс и осуществляется он адвокатом, представляющим подрядчика. Для обеспечения правильной и быстрой регистрации прав рекомендовано разделить вознаграждение адвоката на несколько платежей – в соответствии с этапами регистрации.

Последний и самый значительный платеж необходимо произвести в момент получения выписки из Табу (“несех табо”), в которой приобретатели зарегистрированы как собственники квартиры, обозначенной как “тат хелка” на участке, на котором построено здание. Кроме того, следует обратить внимание на то, как обстоит ситуация с зонами общего пользования в здании. Существует опасность, что в любой момент подрядчик может решить продать зоны общего пользования коммерческим организациям, которые в последующем могут повлиять на качество жизни в здании.

Еще одним важным моментом относительно уже существующих либо будущих прав, связанных со строительством на крыше либо на других территориях здания является то, что иногда подрядчик “оставляет” за собой право постройки/или застройки в будущем. Может случиться так, что при проявлении инициативы жителями здания расширить площадь крыши либо использовать ее в других целях, подрядчик заявит о своих правах на крышу и/либо прав на строительство крыши.

Categories